В Петербурге, как во всей России, завершается декларационная кампания по доходам, полученным в 2022 году. До конца апреля, в частности, перед налоговой нужно отчитаться о доходах от аренды имущества. Ранее РБК Петербург уже писал, что владельцы инвестиционных квартир в Петербурге попали под пристальное внимание ФНС— весной этого года многие из них получили письма с требованием подать декларации о доходах от аренды.
Эксперты рассказали, какие способы легально зарабатывать на сдаче в аренду жилья существуют и какие из них самые выгодные.
Сколько жилья в Петербурге сдается в аренду?
По данным сервиса «Дом.МинЖКХ», жилой фонд Петербурга составляет 25 тыс. домов площадью 185 млн кв. м. Только за последний год в Петербурге было построено и сдано в эксплуатацию 3 млн 466 тыс. кв. м жилья, это 1 414 домов на 70206 квартир. Всего в Петербурге насчитывается 2,4 млн квартир.
Официальной статистики о том, сколько жилья сдается в аренду, нет. Но, например, девелоперы оценивали долю квартир в новостройках, которые приобретались в инвестиционных целях, а не для проживания, в 27% от общего объема заключенных сделок.
По данным «Авито Недвижимость», за год объем предложения квартир в аренду в Санкт-Петербурге увеличился на 30,3%. Если в первом квартале 2022 на этом портале собственники жилья разместили 49247 объявлений, то первом квартале 2023 года— 64171 объявление. Если учесть, что значительная часть квартир сдается не через сайты-агрегаторы объявлений, а через знакомых, рынок аренды может насчитывать более сотни тысяч квартир.
Что грозит владельцу при сдаче квартире в аренду нелегально?
«Если квартира действительно сдается и доход от аренды при этом не декларируется, это влечет довольно высокий риск доначисления НДФЛ по ставке 13-15% и НДС по ставке 20% в случае, если налоговому органу удастся доказать предпринимательский характер деятельности без регистрации»,— пояснила советник налоговой практики адвокатского бюро «ЕПАМ» Екатерина Ролетр. На предпринимательский характер деятельности по сдаче недвижимости в аренду может указывать наличие в собственности нескольких объектов, приобретение их на стадии строительства по ДДУ, отсутствие факта использования квартир для проживания собственников или членов его семьи и прочие обстоятельства, которые характерны для так называемого «инвестиционного» приобретения жилой недвижимости.
Читайте на РБК Pro Готов ли западный бизнес к конфликту с Китаем — The Economist Три причины планировать секс Как уведомить МВД о получении гражданства или ВНЖ другой страны ФНС следит за уходом зарубежных компаний. Кому могут доначислить налоги
«Если собственник сдает в аренду только одну квартиру, особенно если ранее она использовалась для собственных личных нужд, признаки предпринимательской деятельности отсутствуют. В этом случае должен быть доначислен только НДФЛ»,— отмечает Екатерина Ролетр.
Какие решения принимают суды?
«В случае если собственник понимает, что факт сдачи в аренду может быть подтвержден одним или несколькими из указанных способов, к потенциальным рискам стоит относиться серьезно,— предупреждает эксперт.— Рассчитывать на положительный исход судебного разбирательства по налоговому спору в текущих реалиях не приходится— как правило, суды общей юрисдикции воспроизводят в судебных актах решения налоговых органов».
Как ФНС узнает, что квартира сдается в аренду?
В Управлении ФНС России по Санкт-Петербургу РБК Петербург пояснили, что в первую очередь в поле зрения налоговой попадают люди, у которых в собственности есть три и более квартир— это явно говорит о том, что они используются в инвестиционных целях либо сдаются в аренду.
«Мы очень активно работаем с управляющими компаниями, с правоохранительными органами, у нас очень много обращений от соседей тех граждан, которые сдают в аренду квартиры. Все это создает массив информации, с которым мы работаем. До назначения выездной налоговой проверки, зная о таких фактах, мы не просто пишем акт, а рассылаем письма и предупреждаем граждан, что у нас есть сведения, что вам нужно продекларировать эти доходы от сдачи в аренду имущества»,— заявлял заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу Владимир Полежаев.
Узнать, сколько петербуржцев находятся в зоне риска, не удалось. На просьбу РБК Петербург назвать количество горожан, имеющих в собственности более трех объектов недвижимости, в ФНС не смогли ответить, сославшись на то, что «формами статистической отчетности не предусмотрено формирование таких показателей».
Как платить налоги за аренду?
Финансовый вице-губернатор Петербурга Алексей Корабельников назвал «обеление» рынка арендного жилья «важным направлением нашей совместной работы с УФНС по Санкт-Петербургу». В своем Telegram-канале чиновник перечислил несколько способов, как физлица могут платить налог с доходов от сдачи жилья:
- Используя специальный налоговый режим для самозанятых
- Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, платить налог по упрощенной системе налогообложения
- Приобретя патент на сдачу квартиры внаем
- Путём подачи декларации по форме 3-НДФЛ (налога на доходы физического лица)
Какой вариант уплаты налогов за аренду самый выгодный?
Эксперт оценили для РБК Петербург плюсы и минусы каждого из этих вариантов.
«Самый выгодный вид налогообложения зависит от стоимости аренды квартиры. Но, на мой взгляд, наиболее простой вариант легально сдавать квартиру— через самозанятость. Для самозанятого, который сдаёт жилую недвижимость в аренду физическому лицу, налоговая ставка составляет 4% от дохода, если юридическому— то 6%. Налог на профессиональный доход (НПД) не начисляется, если доходов нет. То есть, например, если ваши квартиросъёмщики съехали, а новых вы ещё не нашли, вы не должны ничего платить»,— говорит Дмитрий Волков, руководитель направления развития розничных продуктов финтех-компании ЮMoney, эксперт по продуктам для самозанятых.
Как оформляется самозанятость?
Самозанятость можно оформить онлайн— через Госуслуги или через приложения финансовых сервисов, например, через «Своё дело» от «Сбера». Похожие сервисы есть у банка «Тинькофф», ВТБ, «Альфа-банк» и других. Взаимодействие с налоговой и покупателями/арендаторами тоже происходит онлайн. «Вы регистрируете платежи, и налог начисляется автоматически. Никаких деклараций заполнять не нужно»,— объясняет эксперт.
В каких случаях нельзя применять самозанятость для аренды недвижиости?
«Важно помнить, что для самозанятых существует годовой лимит по доходу— он составляет 2,4 млн рублей. То есть, скажем, владельцам дорогой недвижимости, которые берут за аренду от 200 тысяч в месяц, этот вариант точно не подойдёт»,— говорит Дмитрий Волков.
В этом случае можно зарегистрировать ИП и платить 6% по упрощённой системе налогообложения (УСН). Но в этом случае дополнительно придётся оплачивать ежегодные страховые взносы и подавать налоговую декларацию.
В чем минусы патентов и деклараций?
«Патентная система налогообложения тоже может быть выгодной, но требует больше вложений на первом этапе. Вы платите не ежемесячный налог с доходов, а разово вносите стоимость патента— а она составляет 6% от примерной суммы дохода за год. Соответственно, подавать декларацию вам не нужно. Но, чтобы воспользоваться патентом, нужно иметь статус ИП и платить страховые взносы»,— добавляет Дмитрий Волков.
Самый высокая ставка, в 13% от общего дохода, полученного за аренду в течение года, применяется при уплате налогов на доходы физического лица (НДФЛ). «В отличие от схемы с самозанятостью, тут нет ограничений по годовому доходу. Но надо помнить, что арендодатель должен ежегодно подавать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи декларации— до 30 апреля. Но, как плательщик НДФЛ, вы сможете рассчитывать на налоговый вычет, например, за лечение или обучение»,— поясняет эксперт.
Какие суммы налога придется заплатить в бюджет?
Можно подсчитать, что при средней арендной ставке в 27 тыс. руб. за однокомнатную квартиру (по оценкам «Авито Недвижимость», средняя стоимость аренды в Петербурге), годовой доход может составить 324 тыс. руб. в год (при условии, что недвижимость не простаивала и все время сдавалась). При ставке в 4% при самозанятости государству придется заплатить 12960 руб., при ставке в 6% по УСН как индивидуальный предприниматель—19 440 руб. В такуюже сумму обойдется патент. При стандартной ставке подоходного налога в 13% размер налога составит 42120 руб.
Авторы Как это вас касается
Разбираемся в рассылке
