LUCKY JET
Получи бонус 500% автоматически на свой депозит!

Как рост ключевой ставки отразится на рынке жилья в 2024 и 2025 годах?

Строительные компании столкнутся с ростом процентных ставок по проектному финансированию до 21% годовых

Как рост ключевой ставки отразится на рынке жилья в 2024 и 2025 годах?

В декабре 2023 годавступило в силу решение Банка России о повышении ключевой ставки с 15 до 16% годовых. Повышение стало пятым подряд, с июля этого года ключевую ставку подняли более чем в два раза, с 7,5% до 16% годовых. Новый уровень ставок оказывает давление не только на покупателей жилья (дорожает ипотека), но и на застройщиков непосредственно— их кредитная нагрузка возрастает.

Строительным компаниям придется столкнуться с ростом процентных ставок по проектному финансированию для запуска новых проектов до 21% годовых. К уровню ключевой ставки привязаны и бридж-кредиты на покупку участка под застройку. К 2025 году на первичном рынке может возникнуть дефицит предложения, как следствие— новый виток цен на жилье, прогнозируют застройщики.

В ожидании роста ставок

К концу 2023 года Петербургский регион практически полностью перешел на проектное финансирование стройки. По данным Единой информационной системы жилищного строительства Дом.РФ, на декабрь 2023 года с применением эскроу счетов в городе строится 425 домов общей площадью 6,6 млн кв. м., в Ленобласти— 303 дома площадью 3,5 млн кв. м. В городе проектное финансирование используют 118 застройщиков, в области— 85.

По оценкам bnMAP.pro, среди кредитных учреждений по объему проектного финансирования лидирует ПАО «Сбербанк», на рынке Петербурга его доля составляет 31%, в Ленобласти— 41%. На втором месте— ПАО «ВТБ» с 14% и 22% соответственно, на третьем— «Банк Дом.РФ» с 10% и 13%. Четвертое место в городе занимает АО «Банк Санкт-Петербург» с долей в 10%, в Ленобласти АО «Газпромбанк»— 5%.

«В начале года мы привлекали проектное финансирование под 11-13%— это был максимальный уровень ставки на старте продаж, когда средств на эскроу-счетах еще не было»,— говорит генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. По ее словам, до последнего повышения регулятором ключевой ставки, в среднем по рынку можно было невозможно привлечь кредит в банке менее чем за 18-19% годовых.

Базовая ставка по проектному финансированию после повышения ключевой ставки до 16% вырастет до диапазона 19-19,5% годовых, ожидает вице-президент по экономике и финансам Группы RBI Алексей Ефремов. Директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков ожидает большего роста— до 21% в зависимости от условий банка.

Он поясняет, что это достаточно высокий, но с учетом особенностей эскроу-кредитов, не критичный показатель— важно только быстро открыть продажи после начала строительства. «Если продажи будут идти хорошо и покрытие выборки деньгами на эскроу-счетах будет составлять более 130%, ставка опустится практически до нуля. В целомже средневзвешенная ставка в течение всего срока строительства при текущем размере ключевой ставки сейчас может составлять в среднем до 7-10%»,— отмечает Анатолий Клинков.

Как рост ключевой ставки отразится на рынке жилья в 2024 и 2025 годах?

Как рост ключевой ставки отразится на рынке жилья в 2024 и 2025 годах?

Как рост ключевой ставки отразится на рынке жилья в 2024 и 2025 годах?

Как рост ключевой ставки отразится на рынке жилья в 2024 и 2025 годах?

Откройте новые возможности в 2024 году

С подпиской на «Весь РБК Pro» со скидкой до 45%

Купить со скидкой

«При полном покрытии суммы проектного кредита средствами дольщиков, размещенными на эскроу-счетах, ставка проектного финансирования снизится до размера банковской маржи на уровне 3,0-3,5%. Это соответствует уровню до повышения ключевой ставки»,— приводит свои расчеты Алексей Ефремов. По его мнению, наибольший негативный эффект повышение стоимости проектного финансирования оказывает на проекты с низкими темпами продаж, которые отстают от темпов строительства и темпов освоения проектного финансирования,— так как итоговая ставка напрямую зависит от соотношения денежных средств на эскроу-счетах и размера выбранного кредита.

«Поэтому для текущей стоимости проектного финансирования более критичным, чем рост ставки проектного финансирования, является ужесточение условий по ипотечным программам (повышение первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% и снижение суммы кредита до 6 млн руб.— ред.). Ведь эти условия напрямую влияют на уровень спроса и темпы продаж. При снижении темпов продаж итоговая процентная нагрузка по проектному финансированию вырастет в большей степени, нежели по причине роста базовой ставки кредитования»,— добавляет Алексей Ефремов.

Переживут не все

Каждое повышение ключевой ставки чувствительно для рынка, признают застройщики. «Действующие условия будут сдерживать старты новых проектов до момента существенного снижения размера ключевой ставки, а также приведет к удорожанию строительства, поскольку подрядчики и поставщики также работают за счет кредитов. А учитывая скачкообразную динамику роста ключевой ставки, не все подрядные организации смогут «пережить» колебания рынка»,— считает генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.

«Девелоперы в основной своей массе реагируют по повышение ключевой ставки и ожидаемое снижение спроса приостановкой введения новых корпусов. В условиях неопределенности проще не вписываться в новый проект. Это значит, что объём вывода на рынок новых проектов сократится»,— уверен генеральный директор «Петербургской недвижимости» (входит в Setl Group) Олег Пашин. По его прогнозам, сокращение объемов предложения в перспективе может привести к росту цен на первичном рынке.

В пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка заявили, что сокращения спроса на проектное финансирование со стороны застройщиков они пока не наблюдают. Так, за 10 месяцев 2023 года банком по проектам Северо-Западного региона одобрено более 200 сделок с общим лимитом свыше 500 млрд руб., что на 30% выше результатов за аналогичный период 2022 года.

Слишком дорогие бридж-кредиты

Повышение ключевой ставки отразится еще на одном важном этапе строительного цикла— покупке участка под застройку. «На такие цели девелоперы, как правило, берут у банка бридж-кредит, а ставка по нему сейчас достигнет 20-21%, и снизить ее до старта продаж не получится»,— добавляет директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101». Он считает, что ряд девелоперы могут отложить или приостановить покупку новых участков до снижения ключевой ставки.

«Запускиже новых проектов действительно могут снизиться в следующем году: на этапе приобретения земли и разработки документации застройщики зачастую берут предпроектные кредиты, по которым начисляется классическая рыночная ставка. И текущий уровень— определенно сдерживающий фактор»,— признает вице-президент— директор корпоративных продуктов и государственных программ «Банка ДОМ.РФ» Андрей Бахмутов. По его словам, уже наблюдается увеличение времени принятия решения о покупке проекта в связи с тестированием устойчивости модели к процентной нагрузке.

«В ближайший год на рынок будут быстрее выходить проекты, строительство которых будет вестись либо на своей земле, либо если под покупку участка уже оформлены кредиты, тогда как у остальных, возможно, это займет больше времени, в том числе и на корректировку финансовой модели. При этом у девелоперов также остается актуальным вопрос дальнейшего расширения своей деятельности в долгосрочной перспективе»,— прогнозирует Анатолий Клинков.— Высокие ставки по проектному и бридж-финансированию в сочетании с пока сложно прогнозируемым объемом спроса могут привести к дефициту предложения нового жилья в 2025 году и, как одно из возможных следствий, росту цен на него».

Повтор публикации от18.12.2023

Поделиться Поделиться Вконтакте Одноклассники Авторы Почему мы по-разному воспринимаем цвета: от Карла Юнга до Анжелы Райт

Как рост ключевой ставки отразится на рынке жилья в 2024 и 2025 годах?

Источник rbc.ru

Spbtoday

Все последние новости Санкт-Петербурга и Ленинградской области сегодня: события, сводки происшествий, криминал, культура и образование, а также новости спорта и молодёжной политики. Читайте самые свежие и актуальные новости на sanktpeterburg-today.RU.

Читайте также:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2024. Новости Санкт-Петербурга - хроника городских событий. Общество, политика, происшествия, культура, спорт, образование - рубрики раздела Новости. Интервью с известными жителями города. Комментарии и мнения. Сообщения пресс-служб, органов власти и организаций Северной столицы.

Campeonato Brasileiro Série A, Série B, Série C e Série D; Copa do Brasil; Paulistão; Campeonato Carioca; Campeonato Mineiro; Gauchão; Campeonato Paranaense; Baianão; Campeonato Cearense; Campeonato Pernambucano; Goianão; Candangão; Campeonato; Potiguar; Parazão; Campeonato Sergipano; Campeonato Alagoano; jogos de hoje Campeonato Catarinense.