С 1 июня 2023 года в РФ вступают в силу новые требования к минимальному первоначальному взносу по ипотеке. Банк России обязал банки применять надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, им придется создавать дополнительные резервы по таким кредитам.
Все опрошенные РБК Петербург застройщики сходятся во мнении, что увеличение размера первоначального взноса приведет к сокращению числа сделок на первичном рынке. По самым оптимистичным оценкам, спад составит 30%, по пессимистичным— достигнет 50%.
Покупатели предпочитают минимальный взнос
Ужесточать регулирование решили из-за роста популярности таких кредитов. По данным Банка России, в первом квартале 2023 года на долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) пришлось больше 50% от всех выданных в стране ссуд. В сегменте новостроек доля таких кредитов выше— 66%.
«В сегменте класса комфорт доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составляет порядка 90%. Таким образом, ипотека второй год подряд является главным драйвером продаж. Спрос демонстрирует чрезвычайную чувствительность к условиям ипотечных кредитов, и застройщики конкурируют не только ценой новостроек, но и, в первую очередь, условиями приобретения и схемой оплаты. Предпочтения покупателей сместились в сторону длинных сроков кредита с минимальным первым взносом»,— говорит коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко. По ее прогнозам, увеличение размера первоначального взноса неизбежно приведет к сокращению числа сделок.
Негативное влияние на рынок
Особое значение размер первоначального взноса имеет для сегмента новостроек масс-маркет. По данным компании «Главстрой», его средний размер составляет 18,7%. «Среди источников оплаты первого взноса превалирует собственные накопления, в том числе от продажи другого жилья, и средства маткапитала. Зачастую недостающие средства клиенты «добирают» с помощью потребительских кредитов. Увеличение минимального размера первоначального взноса отсечет примерно треть потенциальных ипотечных заемщиков»,— считает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова.
По прогнозам ГК «Полис», «отсечется» ощутимая доля покупателей— приблизительно до 40% от существующего объема ипотечных кредитов.
По оценкам «Аквилона» средний размер первоначального взноса ниже— 15%. «Доля таких покупателей довольно велика— порядка 70%. При увеличении минимального взноса до 20% есть риск потерять половину покупателей, что негативно скажется на рынке в целом»,— ожидает руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
Читайте на РБК Pro Выкупаем бизнес у иностранного владельца. Практические советы Выплата дивидендов в ООО: как избежать риска неосновательного обогащения Эмигрировал и заработал $2,1 млрд на йогуртах: история Хамди Улукайи Как Pepsi 60 лет гналась за славой Sprite и что из этого вышло
Придется копить больше
По его подсчетам, когда новые требования ЦБ вступят в силу, то покупателям, выбирающим недвижимость в черте города, необходимо будет иметь минимум 1 млн руб., в Ленобласти— порядка 800 тыс. руб. (для квартир и студий минимальной площади).
В «РСТИ» приводят свои расчёты: при средней стоимости квартиры в Петербурге и Ленинградской области в 7,4 млн руб., при первом взносе в 15%, нужно располагать порядка 1,1 млн руб. для того, чтобы получить ипотеку. «При повышении требований к сумме первого взноса, эти цифры возрастут. Можно прогнозировать сохранение тенденции переориентирования спроса в сторону более дешевых проектов»,— уверена Екатерина Немченко. В «Главстрое» полагают, что размер необходимых средств вырастет до 2-2,5 млн руб. для городских новостроек в сегменте масс-маркет.
Надежды на лучшее
Директор по продажам ГК «Полис» Анастасия Иващенко отмечает, что несмотря на то, что с 1 июня вступают в силу изменения от ЦБ, вопрос об увеличении первоначального взноса все-таки остается на усмотрение конкретных банков. «При условии, что большая часть покупателей обращается за приобретением жилья с минимальным первоначальным взносом (не более 15%), банки склонны не повышать эту планку, а скорее провести более тщательный скоринг клиента»,— рассчитывает она.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева ссылается на разъяснения ЦБ, согласно которым, ограничения касаются стандартных ипотечных программ, то есть не распространяются на льготную ипотеку с господдержкой, доля которой в структуре ипотеки в последние месяцы составляет более 90%.
В пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка сообщили, что за четыре месяца 2023 года выдали в Санкт-Петербурге и Ленобласти ипотечных кредитов с первоначальным взносом до 15% на сумму в 6,8 млрд руб., за весь прошлый год—19,3 млрд руб. таких кредитов. «Это менее 10% от общего объема выданных за прошлый год кредитов на жильё»,— подчеркнули в пресс-службе.
По прогнозам Ольги Трошевой, в июне продолжит действовать траншевая ипотека и ипотека со сниженной ставкой на период строительства. Другие эксперты ожидают в качестве альтернативы ставшей менее доступной ипотеки— появления множества вариантов рассрочек.
Комментарий Северо-Западного ГУ Банка России:
«Банк России не устанавливает требования к первоначальному взносу по ипотеке, это делают сами банки. Мы устанавливаем надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Это делается для того, чтобы управлять качеством предоставляемых кредитов и ограничить рискованные практики. Поэтому с 1 декабря 2022 года мы ввели запретительные надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%.
С учетом того, что качество выдаваемых ипотечных кредитов снижается и разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья увеличился, с 1 мая 2023 года установлены надбавки по остальным ипотечным кредитам, кроме тех, что выданы по госпрограммам не слишком закредитованным заемщикам (показатель их долговой нагрузки, или ПДН, не должен превышать 60%).
С 1 июня 2023 года мы уточнили условия, при которых банки могут не применять надбавки по ипотечным кредитам, и несколько ужесточили их. В частности, с 1 июня 2023 года по кредитам с господдержкой заемщикам с ПДН не выше 60% надбавки могут не применяться, если первоначальный взнос составляет не менее 20%. А с 1 января 2024 года надбавки могут не применяться при взносе не менее 30%.
Это означает, что кредиты с низким первоначальным взносом будут дороже для банков, поскольку им придется резервировать больше капитала, чем по кредитам с более высоким взносом».
Повтор публикации от31.05.2023
Авторы Подпишись на RuTube РБК Прямые эфиры, видео и записи передач на нашем RuTube канале
