Сколько стоит вторичное жильё в Петербурге, когда ждать восстановления рынка и как продать квартиру из-за границы
РБК Петербург проанализировал, с какими сложностями в 2023 году сталкиваются собственники недвижимости, которые хотят продать свои квартиры на вторичном рынке. По словам опрошенных изданием экспертов, условно всю жилую недвижимость на вторичном рынке можно поделить на три типа:
- «бабушкина квартира» без ремонта («хрущевка» или «корабль» в спальном районе);
- «новая вторичка» (квартира в новом ЖК с ремонтом от застройщика в районе активного жилищного строительства);
- «квартира в старом фонде» (в доме дореволюционной постройки в одном из центральных районов города).
Поскольку динамика спроса на каждый из них серьезно отличается, равно как и цены, стратегия продажи разных квартир должна отличаться.
Сколько квартир выставлено на продажу в Петербурге?
В базе «Циан», по данным на последнюю декаду марта, зарегистрировано 23 тыс. объявлений о продаже в Петербурге квартир на вторичном рынке, на «Авито.Недвижимость» поиск выдаёт 38 тыс. таких объявлений, на «Домклик»—43,9 тыс.
Выбор квартир большой, и конкуренция за покупателя между продавцами довольно высока. Но эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Сергей Филимонов говорит, что в 2023 году интерес ко вторичной недвижимости начал восстанавливаться. «Если сравнивать с февралем этого года, то интерес ко вторничной недвижимости в марте вырос в среднем на 8-10%»,— сообщил он. На это повлияло ограничение околонулевых процентных ставок по ипотеке на новостройки и одновременно скидки, которые вынуждены давать продавцы «вторички», чтобы привлечь покупателей.
Сколько стоят квартиры в хрущевках?
Читайте на РБК Pro Достичь невозможного: как выстроить эффективные отношения с командой Отказ от мяса, спорт ежедневно: как Шварценеггер сохраняет форму в 75 лет Как россиянам получить юридическую помощь в ЕС в условиях санкций «Отряды», «племена» и «Голодные игры»: каково работать в Spotify
«Хрущевки уже не соответствуют по своим характеристикам требованиям к современному жилью (тесные кухни и ванные комнаты, устаревшие коммуникации, плохая шумоизоляция и т.д.), поэтому существенно уступают в стоимости более современным домам. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет всего 5,4 млн руб., двухкомнатной— 7,1 млн руб., трехкомнатной— 8,8 млн руб. (лишь немногим дороже, чем современная «однушка»)»,— говорит эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. По ее оценкам, на хрущевки приходится около 8% всего спроса на вторичном рынке Санкт-Петербурга (речь идет о потенциальном спросе и числе просмотров объявлений— ред.).
Сколько стоят квартиры в «новой вторичке»?
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новых домах (построенных после 2015 года) составляет 8,4 млн рублей, двухкомнатной— 14,3 млн рублей, трехкомнатной— 21,4 млн рублей. Несмотря на высокую стоимость, квартиры в этих домах популярны за счет современных инженерных коммуникаций, удобства планировок, поэтому на них приходится почти 30% совокупного спроса на вторичном рынке города.
Сколько стоят квартиры в старом фонде?
В домах дореволюционного периода— одни из самых дорогих квартир в Северной столице (за счет расположения в центре города, больших площадей квартир и уникальности лотов). Средняя стоимость «однушки» в старом фонде составляет 10,4 млн руб.— даже больше, чем в современных домах на вторичке, «двушки»— 14,7 млн руб., «трешки»— 18 млн руб.
Покупают для себя и для сдачи в аренду?
По словам Сергея Филимонова, вторичными квартирами в новом фонде интересуются в основном с целью дальнейшего проживания, старый фонд в центральной части города— в основном для сдачи в аренду. В абсолютных показателях, преобладает спрос на новую вторичку, затем уже квартиры в удовлетворительном состоянии и старый фонд в центральной части города.
«Если оценивать по динамике прироста спроса, то квартиры с «бабушкиным» ремонтом здесь вне конкуренции, основная причина— более привлекательная стоимость квадратного метра»,— считает эксперт компании «Этажи». «Частные инвесторы переориентировались на квартиры с «бабушкиным» ремонтом, где преобладает сейчас технология флипинга, когда квартира в удовлетворительном состоянии выкупается с дисконтом до 15-20%, затем в ней проводится ремонт и предпродажная подготовка, после чего она продаётся с доходностью 20-25%»,— рассказал Сергей Филимонов.
«Старый фонд нередко продается по привлекательным ценам— порядка 70-90 тыс. за метр, зачастую это будут коммуналки, которые представляют из себя неплохие инвест-проекты. Покупателю нужно быть готовым к масштабному ремонту и иметь четкое понимание по дальнейшему использованию объекта, чтобы это было выгодно. Таких предложений на рынке достаточно много и интерес к ним есть»,— отметил вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин.
Имеетли смысл не продавать сейчас, а подождать оживления рынка?
«Продажа «ради продажи» сейчас не лучшее решение. Недвижимость остается одним из самых надежных вариантов для сохранения сбережений, поэтому если нет необходимости в высвобождении средств (например, для покупки новой квартиры), спешить с продажей собственности не стоит»,— уверена Елена Лапшина.
Если продавцу сейчас необходимы свободные деньги, стоит начать процесс поиска покупателей, если срочности нет— можно подождать оживления рынка, полагает эксперт «Циан.Аналтики». По ее прогнозам, в 2023 году спрос на вторичном рынке, вероятно, будет медленно восстанавливаться, а значит, не придется прибегать к слишком большим скидкам, чтобы продать лот. Но рассчитывать на заметный рост цен не стоит, в течение года ожидается стагнация цен.
К какому дисконту готовиться собственнику, чтобы сделка состоялась?
По данным компании «Этажи», восстанавливающийся спрос на готовое жилье постепенно сокращает средний размер скидок, на которые идут собственники. Если ещё в декабре прошлого года они доходили до 8,7%, то в январе снизились до 7,9%, а в феврале и марте достигли уровня 6%. «Если конкуренция в локации, где находится объект, высока, при относительно низком спросе, то при срочной продаже дисконт может доходить до 10-15%»,— добавляет Сергей Филимонов. По мнению Дмитрия Рубина, дисконт от средней цены экспозиции может доходить до 20%. А средняя стоимость квадратного метра в сделках колеблется в районе 160-170 тыс. рублей.
Какие средние сроки поиска покупателей?
По данным «Домклик» за март этого года, средний срок экспозиции объявлений о продаже жилья на вторичном рынке в Петербурге составлял 68 дней. В Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти констатируют, что поиск покупателей стал занимать больше времени. «Если говорить про «ковидный» период, то средний срок сделки составлял порядка 1,5-2 месяца, сегодня нормальный срок— это 6-8 месяцев»,— говорит Дмитрий Рубин. В «Циан» акцентируют внимание на том, что время выхода на сделку зависит от «возраста» дома. В домах, построенных после 2015 года, средний срок экспозиции занимает 150 дней, в хрущевках— 158 дней, в дореволюционных домах—175 дней.
Какие риски есть у тех собственников, кто сейчас находится за границей и продает свое жилье?
Сделки, связанные с доверенностями, лучше проводить через нотариуса, напоминает вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. «В этом случае все документы будут тщательно проверены на подлинность и действительность. Это будет не бесплатно, однако даст вам гарантии безопасности. Также рекомендую связаться с собственником по видеосвязи, чтобы он сам показал свои документы, подтвердил личность человека, продающего его квартиру»,— перечисляет Дмитрий Рубин.
В компании «Этажи» считают, что при сделках по доверенности риски больше у покупателя, чем у собственника. «У продавцаже могут возникнуть сложности с выводом денежных средств и дополнительными налогами, если он уже не является налоговом резидентном РФ»,— пояснил Сергей Филимонов.
Авторы Подпишись на Telegram РБК Будьте в курсе последних новостей даже в условиях блокировок
